不動産市況
賃貸併用住宅のメリットと、どんなプランがあるのか？
一般的な賃貸住宅に比べて、建築数の少ない自宅と賃貸住宅を兼ねた賃貸併用住宅ですが、セキスイハイムならではの良さが出やすい住宅として、多くの施工実例があります。
今回は、賃貸併用住宅のメリットとプランのパターンについて解説します。
賃貸併用住宅のメリット
自宅を建て替える、所有している土地に自宅を建てる、実家を建て替える、そんな時の選択肢として、自宅スペースと賃貸スペースを合わせた賃貸併用住宅は、よい選択肢になりえます。
しかし、建築数は自宅、あるいは賃貸住宅に比べて少ないので、「どのようにプランを組み立てればいいのか」と悩む方も多いと思います。
まず、賃貸併用住宅のメリットについて解説しておきます。賃貸併用住宅の主なメリットを列挙すれば、以下の3点となります。
１）賃料収入を建築ローン返済に
賃貸部分の家賃収入で建築費のローンをまかなうことが可能です。賃貸部分をどれくらい確保するか、家賃はどれくらいか、など収益にもよりますが、建築ローンの全額またはその大半を賃料収入で返済することができます。
２）節税効果が期待できる
賃貸住宅の場合は、自宅に比べて相続税が軽減されます。宅地（＝土地）に係る相続税において、自宅の場合、別居しているご子息が相続する場合には、小規模住宅地評価額の特例を受けることができません。しかし、賃貸部分については、この特例を受けることができます。敷地の広さによりますが、固定資産税評価額が1/6~1/3に軽減されます。また、不動産取得税も条件を満たせば、自宅だけの場合に比べて軽減されます。
３）条件を満たせば住宅ローン控除を受けられる
自宅を購入（建築）した時に受けられる住宅ローン控除ですが、①全体の床面積の50％以上が自宅用であること②住宅の床面積が50㎡以上であること③10年以上のローンを組んでいること④購入（建築）後6カ月以内に入居し該当年の年末まで居住していること などの条件を満たせば、住宅ローン控除をうけることができます（最新の控除の詳細は、国土交通省・国税庁のホームページをご確認ください。）
賃貸併用住宅のプランニング
賃貸併用住宅でポイントとなるのが、そのプランニングです。
「賃貸併用とはいえ、自分のプライバシーは確保したい」「入居者の生活音が問題にならないか心配」など、賃貸併用住宅ならではの不安をお持ちの方は多いでしょう。住み心地や収益性などのバランスを考慮しながら、自分に最適な建物を設計したいものです。
そこで、いくつかのパターンをご紹介します。
パターン１）戸建て感覚の自宅＋賃貸住宅
このパターンは、建物左右で自宅と賃貸部分を分けることで、プライベートが確保しやすくなります。たとえば、2階建ての建物として、自宅と賃貸部分を分けた入口にして、自宅部分を2階建てとしてプランニング。そして賃貸部分も2層に分ける事で部屋数を確保できます。
パターン２）安価に設計するなら、外見上は賃貸部分と同一の自宅部分に
例えば、4部屋確保できるプランニングをして、その1つを自宅として利用、のこり3つを賃貸するというパターンです。自宅部分の設備品や内装と、賃貸部分の水まわり設備や内装のグレードを変えることも、もちろんできます。
パターン３）最上階を全て自宅に、下層階を賃貸部分に
都市部でよく見られるパターンです。例えば、3階建てのうち、3階部分を全て自宅として、1階・2階を賃貸部分として分割して賃貸住宅にします。エントランスを分ければ、自宅の独立性が増します。
パターン４）二世帯住宅＋賃貸住宅
パターン1の自宅部分を大きく取る事で、また3階建てなどにすることで、非賃貸部分を二世帯にすることが可能です。自宅部分の内部を分ければ、両親世帯とご子息世帯のプライバシーを保つことができます。ユニット工法で、柱の少ない内部を実現すれば、広々としたリビングや各部屋をプランニングすることができます。
騒音などの対応
自宅として使うオーナーと賃貸物件の入居者が、ともに気にする事の一つが、騒音についてです。「隣室や上階の音がうるさい」「室内の音が外に漏れやすい」などで、とくにファミリータイプなどでは、子どもの走り回る音でのトラブルが発生する可能性があります。
セキスイハイムの賃貸併用住宅では、足音などの「衝撃音」や、話し声などの「空気の振動」といった「音の特性」に合わせた遮音設計が施されており、プライバシーをしっかり守ることができます。
執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所
