CASE05 続した大規模な土地資産。固定資産税と相続税対策のため4エリアに絞った“街づくり”プラン。愛知県・名古屋市 S様邸

この実例の注目ポイント 相続税納税のために、「扱いにくい土地」の売却を提案。造成費用が抑えられる「扱いやすい土地」での土地活用を提案。4つのエリアに複数棟を建てることでリスクを分散。オーナー様の安心を第一に考え、時期をずらして計画。各エリアの競合を避け資産価値を高めるため、それぞれのターゲット・コンセプトを明確に差別化。 ■第1期計画 所在地:名古屋市緑区,敷地面積:1278.43㎡,商品名:レトアデュエット(B・C棟),ウィズハイムFⅡ(A・D棟),規模と間取り:A・D棟 272.07㎡ 2LDK4世帯(×2棟)B・C棟 262.14㎡ 2LDK4世帯(×2棟)、■第2期計画 所在地:名古屋市緑区,敷地面積:914.79㎡,商品名:ウィズハイムFⅢ,規模と間取り:656.70㎡ 2LDK12世帯、■第3期計画 所在地:名古屋市緑区,敷地面積:1016.92㎡,商品名:ウィズハイムFⅡ,規模と間取り:A棟 283.027㎡ 2DK4世帯,B棟 387.16㎡ 2LDK6世帯、■第4期計画 所在地:名古屋市天白区,敷地面積:2405.14㎡,商品名:ウィズハイムFⅡ,規模と間取り:A・B棟 369.08㎡ 2LDK6世帯(×2棟)

アパート経営のきっかけは:突然訪れた相続に対策がとれず、桁外れの相続税に驚愕!

農業を営まれていたお父様が急逝され、ご家族は多額の財産を相続することに。堅実第一で借金・投資とは無縁だったというお父様は、まだ先のことと相続税対策をされておらず、結果として莫大な相続税が発生することになりました。相続財産のほとんどが土地だったことから、納税のためには土地を売却する他はない状況だったのです。どの土地を売却すべきか決めるだけでも大変だったと、S様は当時を振り返られます。「何も生まない土地を持っているだけなら、固定資産税や将来の相続税など、この先も不安」という気持ちも芽生え、税理士からのアドバイスもあり土地活用を考え始めたとおっしゃいます。

税理士から「節税や相続のことを考えると遺された土地を賃貸住宅として活用することが良いのではないか」と奨められ検討を始められたS様ですが、賃貸経営は未経験。どこから手をつけてよいかもわからず漠然とした不安を抱えていましたが、信頼できる相談先として税理士からセキスイハイムをご紹介されたそうです。

第4期計画の外観。駐車場も広々。周辺環境を意識した外観・外構デザイン提案。

セキスイハイムのプランニングは…:土地活用の対象を4つのエリアに絞りリスクを抑えられる、手堅い計画を提案。

お客様にご紹介いただく前に、セキスイハイムではまず担当の税理士へ提案を行いました。最初は相続税納税のために売却する土地と残す土地の選択について説明。「扱いやすい土地」と「扱いにくい土地」を色分けし、高低差が大きく造成費用等がかさむため、売却には不利と思われる「扱いにくい土地」の売却を提案しました。というのも、売ることだけを考えると「扱いやすい土地」から売却しがちですが、活用を前提とした今回のケースでは事情が異なります。あえて「扱いにくい土地」をマンション業者に売却することにより、造成にかかる費用等を抑える計画をご提案したのです。

残った土地はすべて活用するのではなく、周辺賃貸市場の入念な調査結果をふまえ、4つのエリアに絞込み計画を立てました。短期的に見ると4つのエリアだけでは相続税対策としては不十分な規模でしたが、オーナー様に必要以上のリスクを負わせることなく、安定経営を続けながら長期的な視点での節税効果を優先したプランニングでした。また、小規模な建物を複数棟建てることによりリスクが分散でき、次の相続においても分割しやすいというメリットもあります。さらに資金の面では、4つのエリア全体を一つの賃貸経営プロジェクトとして提案し評価を受けることで、資金調達を得やすくしました。これらの提案にS様の担当税理士からも「これなら安心の相続対策です。私もまったく同意見です」と太鼓判をいただき、S様との計画が本格的にスタートしました。

比較的近い立地にある4つのエリアの資産価値を高める為に、それぞれの区画のコンセプトを差別化。競合しないプランニングを重視しました。第1期の計画は「戸建風住宅」をコンセプトとし、風格のある外観と全戸角部屋のプランに。第2期計画は「オートロックのマンション」という位置づけで収益性の高い3階建てタイプ、第3期及び第4期の計画は「集う」をコンセプトに各エリアを1つの街に見立てた計画にし、子育てファミリーに長く住んでもらえる計画にしています。

「大規模な土地活用は初めてで不安もありましたが、ひとつずつ時期をずらして丁寧に進めていただいたので、納得しながら安心して経営を始めることができました。今では定期的な家賃収入も生まれ、節税対策や納税の準備ができてひと安心。屋根に載せた太陽光発電システムの容量は4つのエリアで160kWもあり、予想以上の収入が得られており大変満足しています」とS様からはお喜びの言葉をいただくことができました。

戸建感を大切にし、各戸の独立性を高めた第1期計画。ファミリーや若いご夫婦をターゲットにしたモダンな雰囲気の内装。2棟の動線が交わり、ご入居者同士のつながりを生む共有スペース。

Photo Gallery

■第4期計画

■この実例の建物はこちら

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アパートの“建築”ではなく、“安定経営”がゴールです。

S様のケースでは、複数の場所に、それぞれ違った特徴を持つ土地を所有されていたため、相続税納税のために売却する土地・活用する土地を取捨選択する必要がありました。そこでセキスイハイムでは、それぞれの土地を立地・周辺環境・土地の状態などを綿密にリサーチ。「毎年の固定資産税と将来の相続税の納税に備えたい」というS様の思いを汲み、リスクを抑えた4区画でのプランニングをご提案しました。

建築することが目的なのではなく、安定経営してこそ土地活用は成功したと言えます。セキスイハイムでは豊富な経験と知識を持つ“住まいと経営のプロフェッショナル”が、一人ひとりのオーナー様のご要望に向き合い、アパート経営をしっかりとサポートいたします。

ロングバリュー経営サポート「経営設計」について

資料請求 様々なカタログをご用意しています。こちらからご確認ください。 セキスイハイムの土地活用相談ダイヤル全国共通 0120-438-816 (資産はハイム)各エリアの相談窓口につながります。まずはお気軽にお問い合わせください。