CASE06 入居開始後4年経った現在、順調な経営を続けるペット共生住宅の好例。東京都・大田区 S様邸

この実例の注目ポイント 所有権が複雑に入り組んだ土地建物を、セキスイハイムの専門家ネットワークが整理・分筆。一部を賃貸住宅にすることで相続問題を解決した。長期間入居が期待できるファミリー向けプランで周辺の単身向け賃貸と差別化。「ペット共生」と「環境」をコンセプトにすることで、将来的にも競争力を維持。 所在地:東京都大田区 / 敷地面積:【1193.3m²(約360坪)  / 商品名:ウィズハイム FⅢ / 世帯数と間取り:1LDK(31.03m²)×2世帯 1LDK(33.75m²)×2世帯 1LDK(40.33m²)×9世帯 駐車場 3台(うち1台をカーシェアリングに賃貸)

安心・安定経営レポート:「長期入居」と「高い稼働率」を実現(2012年2月1日~2016年2月29日まで1,489日間の入退去データ)

入居者満足度が高いため、入居期間は長期化する傾向。転勤等の事情で退居しても、わずかな空室期間ですぐに次の入居者が決まっている。

オーナー様の想い:賃貸経営のパートナーに必要なのは、やはり信頼。 「ペットと環境」という希望に真摯に向き合ってくれたのがハイムさんでした。

都心と羽田国際空港の中間に位置する住宅街で、JRと私鉄2路線の最寄り駅からそれぞれ徒歩圏にある約360坪の土地。親族間で土地と建物の所有権が複雑に入り混じっていましたが、相続を機に建物を解体して土地を合筆し、オーナーのS様を含むご兄弟3人で新たに分筆し直すことになりました。分筆後、S様とお兄様は恵まれた立地条件を活かして賃貸経営することを決意。S様は賃貸併用住宅、お兄様は賃貸専用住宅の建築を計画されました。

S様は物件の付加価値として「ペット」「環境共生」を取り入れたいと考え、10社ほどに相談。自社に都合の良い話をするばかりで要望に対する反応が遅い会社も多い中、「セキスイハイムさんはこちらの希望に真摯に耳を傾け、またデータに裏付けられた判断材料をその都度提示していただけるところに誠実さを感じました」。さらに「土地の相続に伴う諸手続きのために弁護士や税理士、不動産コンサルタントといった専門家をすぐにご紹介していただけたことも、長くお付き合いするパートナーとして安心感があった」と話します。

「賃貸住宅は、最初にどのような経営をしたいのかオーナー自身がしっかり考え、それに対するプロのアドバイスを受け ることで精度も高まり、効率もよくなる」とS様。なにも考えず人任せにして建ててしまったり、入居者が入らなくなってから慌てて対策を考えるのではなく、オーナーが最初に決めたコンセプトに基づいて改善策を講じ、市場に対して常に先手を打っていくことが大切だとお考えです。その意味でも「ハイムさんは経営者と同じ目線に立って柔軟な対応をしていました。また、ソーラーなどハイムならではの提案もしてくれるところも魅力的でした」。

オーナーのS様ご夫妻 / 敷地内のドッグラン

セキスイハイムのソリューション:オーナー様の想いに市場調査の結果を重ね合わせ、将来的にも安定経営が維持できるプランをご提案。

①ファミリー対応の広い1LDKプラン

市場調査の結果、周囲の賃貸住宅はシングル向け1Kタイプが供給過多であり、同種の物件はリスクが高いと判断。そこで、徒歩圏に大田区最大の大型公園があることと、立地の良さやオーナーの希望であるペット共生という付加価値を考慮したうえで、賃料が高く入居期間も比較的長いファミリー層をターゲットとした広めのプランをご提案。さらに、将来市場が変化した際のリスクを分散するため、間取りは3種類の1LDKでバリエーションをつけました。

②メンテナンスコストの低減

一括借り上げに加え、毎月一定額を払うことで、退室時の原状回復工事や設備の故障などの突発的な費用を補完する「スマートリペアプラン」をご提案。また、居室にはチェアレールを入れて上下のクロスを貼り分け、ペットが壁紙を傷つけても張替えが下半分だけで済むような工夫をしています。さらに、汚れに強いタイル外壁にすることで、完成後に洗浄の費用などもかからないようにしました。

③大型ソーラー搭載とオーナー還元型・余剰売電

2棟で4.07kW+9.99kW、計14.06kWの大型ソーラー搭載をご提案。発電した電力の一部を共用部で使用し残りを売電することで、売電収入を得ることができます。また、将来の入居率改善策として、発電した電力を入居者が利用 できる「入居者売電」タイプに切り替えられるように壁内配管を行っています。

高級感のある建物外観 / 担当の綿貫氏

お引渡し後4年を経過して:緻密な戦略とオーナー様の心遣いで人気物件に。4年経った現在も高い入居率と長期入居を継続中。

■オーナー様より

4年の間に転勤等で退去が時折発生したものの、すぐ次の入居者が決まり当初の狙い通り順調に経営をしています。タイル外壁は今でも新築時の美しさで、「スマートリペアプラン」を採用しているのでメンテナンスや修繕費用に関する追加の出費もまだありません。管理しているセキスイハイム不動産の対応も迅速で、小さなことでも丁寧に解決してくださるので安心です。 自宅としても、以前の家と比べ物にならないほど暖かいですね。工場生産ならではの高い施工品質と正確な施工スケジュール、グループが一体となったアフターサービス体制など、どれも期待以上で今のところ不安は全くありません。今後もこの好調さを維持できるよう、さまざまな工夫をハイムさんと一緒に考えていきたいと思っています。

■募集店様より

この賃貸物件は「ペット共生住宅」としてペットを飼う前提のもとに設計がされており、ただペットを飼っても良いという「ペット可」の賃貸と異なります。お客様はペットが飼える物件を数件比較検討されますが、駐車場にもかわいらしい犬の車止めを設置する等のオーナー様の細やかな心遣いが気兼ねなくペットを飼える安心感につながり、ここを選ばれているのではないでしょうか。
また、設備の良さや新築当時の美しさを維持しているタイル外壁も競合物件に勝つ要因になっています。新築から数年を経った今、当初掲げたオーナー様のコンセプトが家賃を維持したまますぐに入居が決まっていくという結果に繋がっていると感じます。
(株式会社シティハウジング 大森店 篠原様)

■管理会社さまより

現在満室となっておりますが、実はペットを飼われてない方も半数ほどいらっしゃいます。意外だったのはペットに関するクレームが一切ないということですね。これはペットを迎え入れる設備を整えた「ペット共生住宅」だからこそ、皆様それをご納得のうえでご入居されているからだと思います。
また、オーナー様のご好意でオリジナルのタオルを入居者様へお渡ししており、皆様にお喜びいただいてます。長年管理担当として仕事をしておりますが、入居者様にお会いするのは退去やクレーム等のマイナス面での機会が多く、このようなお客様が喜ばれる機会を作っていただき、私も大変うれしく思っております。このような細やかな心遣いが入居者様にも伝わり、長期の入居にも繋がっていくのだと思います。
(セキスイハイム不動産株式会社 池部様)

コンパクトに2階建てにまとめたB棟。将来の女子寮への対応も視野に入れたプランニングです。

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WITHHEIM F3 ファミリーの暮らしやすさを追求した3階建てアパート

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