企業・法人の賃貸運用

賃貸住宅の修繕リスクとスマートリペアプラン

　賃貸住宅経営におけるリスクの１つに、「修繕リスク」があります。「修繕リスクとは」、端的に言えば、「修繕費用」が想定以上にかかっていることです。
　しかし、「事前にしっかりと読み込んでおく」ことと、「たとえ使わなくても、一定費用を修繕経費として取っておく」ことで回避できます。
　今回は、賃貸住宅経営において、「どんな修繕が発生するのか」と「修繕費用の見込み」について解説します。

賃貸住宅における修繕について：どんな修繕があるのか？

　賃貸住宅経営は、途中で手ばなさないとすると概ね30年以上の長期にわたります。その間には、小さな修繕から大規模な工事まで、必ず修繕が必要になります。
　賃貸物件の修繕には、入退去時に都度発生する「原状回復」と概ね15年～20年ごとに発生する「大規模修繕」「取り換え」があります。

細かい修繕費

　原状回復は、入居者からの預かり金でまかなえる部分もありますが、経年劣化に伴う費用は貸主側負担ですので、一部はオーナー様の負担となります。主に、室内の修繕、リフォームなど、住む方が（あたかも新築時のように）快適に住む為に行うのが、「原状回復」です。代表的な例を挙げると、クロス張り替え、フロア張り替え、障子・襖・網戸張り替え、ハウスクリーニングなどです（賃貸借契約の内容により、借主負担or貸主負担が異なります）

大規模修繕と取り換えリフォーム

　大規模修繕は、主に躯体にかかわる修繕工事や建物外装に関する修繕です。鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上・バルコニーなどの防水の補修工事などがこれにあたります。工事費用がかなりの金額になるもののもあります。

　「取り換え」は、水廻り設備や給湯器、エアコン等の取り換えです。耐久年数はモノによって異なりますが、概ね15～20年くらいのモノが多いようです。
　10年を超えたあたりから、色々な個所の修繕、取り換えリフォーム工事が必要になり始めます。15年～20年頃に取り換えモノはピークを迎えます。また、外部修繕工事は、10年目を過ぎたころから出始めます。この時期、結構な金額の修繕、取り換え費用がかかることを覚悟しなければなりません。

　しかし、セキスイハイムが建てるようなパネル系の外装部材は、汚れが目立ちにくく、塗装もはがれにくいので、この修繕時期を遅らせることができます。10年に1度ですと、30年間では少なくとも2回の工事が必要ですので、こうした修繕時期を遅らせることは、収益率が格段に良くなります。
　たとえ、建築時の費用が高くても、こうした長期的な視点で費用をみれば、「結果的に安かった」という例も多くあります。

修繕リスクとは：修繕費用を収支計画に盛り込む必要性

　このように原状回復、修繕・取り換えは必ず発生しますが、冒頭で述べた「修繕リスク」とは、予想外の出費のことです。
　そのため、賃貸住宅経営を始める前に作成する収益計画にこれらの費用を見込んでおくことは、必須となります。もし、予算化したその費用を使わければ、その分は利益の上乗せになりますが、もしとっていないとすれば、「思わぬ出費」となります。この思わぬ出費こそが、リスクとなります。

　賃貸住宅建築前に収益計画を立てるときには、これらの費用を（多少多めに）見込んでおいて、その上で収益が自ら求めるものになっているかどうかで、賃貸住宅経営を始めるかどうかの判断をすべきと言えます。

　こうしたことを防ぐためにも、セキスイハイムが提供している「スマートリペアプラン」などを利用するといいでしょう。しかし、「もしも、万が一」を考えるのでしたら、それ以上の費用を見込んでおくと、なお安心と思います。