賃貸経営

第5回【賃貸住宅経営における利回りの考え方】

第5回【賃貸住宅経営における利回りの考え方】

投資の考え方の基本

 賃貸住宅経営の目的は様々です。相続に絡んで節税効果を狙う、遊休地を活用したい・・、等ありますが、お金をかけて建物(賃貸住宅)を建てるわけですから、「投資を行う」という側面があることは間違いありません。そういった意味では「株式の購入」「国債の購入」などと同じと言えます。

 投資はリターンを(収益)を得るために行います。リターンをどれくらい期待するのかは、それぞれ異なります。国債のようにリスクがほとんどない(とされている)投資の場合はリターンが少なくなります(=ローリスクローリターンの投資)。逆にブレ幅の大きな銘柄の株式への投資等は、ハイリスクハイリターンの投資を言えます。つまりリスクとリターンは比例するという事です。
 そのため、「確実にもうかる」という投資は、「確実な詐欺」といえます。「確実にもうかるもの=リスクゼロ」の投資のリターンは、「なし」が正しいのです。昨今の長期国債の利回りは限りなくゼロですが、これは購入者が「限りなくリスクはゼロである」と判断しているという事です。

 賃貸住宅経営を投資としてみると、これらの中間にあたるミドルリスクミドルリターンの投資といわれてきました。しかし、昨今の賃貸住宅経営では、よほどの立地でない限り賃貸需要が少なるとは考えられておらず、ミドルリスクがあるとはいいがたい状況になっているようです。地域・エリア・立地によって異なりますが、いまではかなり安全志向の強い方が行う投資になってきました。

 しかし、冒頭に述べたように「賃貸住宅経営は投資」ですので、これから賃貸住宅経営を始めようとお考えの方は「最低限の投資に関する知識」を知っておくとよいでしょう。

手残り金額の指標:キャッシュフロー

「どのくらいのお金が残るか」、これがキャッシュフローです。

賃貸住宅経営における収入 ①

(毎月入ってくるもの)
家賃、共益費、駐車場・駐輪場などの賃料 (空室、未回収を除く)
(それ以外)
敷金礼金などのうち、返還しなくてよい費用  等

賃貸住宅経営における収入 ①

賃貸住宅経営における支出 ②

管理会社への管理代行費
維持管理費
修繕関連費   等

賃貸住宅経営における支出 ②

① - ② = 純営業利益 (NOI)③

 ① から②を引いたものを純営業利益NET OPERATE INCOME (NOI) と呼びます。
 そして、③からローン返済を引いたもの=キャッシュフロー(CF) ④となります。

 これを月単位で見ると、「毎月いくら残るのか」、年単位で見ると「毎年いくら残るのか」が分かります。「概ね、1年で〇〇〇万円残したいね」という感じで目標目安があると思いますが、その際に使う指標となります。

利回りの指標:表面利回りとNOI利回り

次に、利回りに関する指標についてです。

あまり使いませんが、一番シンプルな利回りの指標は、入ってくるお金を投資したお金で割る計算方法で、「表面利回り」と呼ばれます。

上記①の収入(年間)÷(物件関連費+諸経費など)=表面利回り ⑤

 もっとも使われるタイプは、収入から経費を引いたものつまり純粋な利益(NOI)を投資金額で割る計算方法で、「NOI利回り」と呼ばれます。

上記③(年間)÷(物件関連費+諸経費など)=NOI利回り ⑥

 他にもいくつか利回りの計算方法がありますが、まずはこの2つを覚えておけばいいと思います。

土地活用・賃貸住宅経営における適切な利回りとは?

 利回りは、「投資するかどうか」の判断基準になります。「何%くらいの利回りが適切か」ということが言われますが、これに対する回答は、「状況により全く異なる」が正解です。

 まず、土地活用として賃貸住宅経営を始める場合は土地購入をしませんので、(たいていの場合)土地価格はゼロ円で計算します。そのため、「土地を購入して、そこに賃貸住宅建てる」という場合に比べて利回りが高くなる可能性が濃厚です。

 また、立地により、同じような広さ・設備の部屋でも賃料が異なりますから、利回りも変わってきます。また、建物グレードにより、賃料が異なりますので、ここでも利回りが変わってくる可能性があります。さらに、不動産の市況により異なってきます。このように、「適切な利回り」という者はありません。
 そのため、メーカーの担当者から、建てようとしているエリアにおける、同グレードの賃貸住宅における平均的な利回りを聞けばよいでしょう。

執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所

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