相続税の額はどれくらい？算出法を知る①

「相続税の基本を知る②」でご紹介したように、遺産総額には預貯金だけでなく土地・建物などもカウントされます。相続税は自ら申告して支払う税金のため、計算ミスにより過払いになる可能性も……。土地・建物の評価額をどう計算するかを知っておくと過払い防止につながります。

土地の価値はどう算出すればいい？

相続税を払いすぎるケースの多くは「土地」に関する評価額が原因です。評価額を算出するための基本となる計算式がありますが、土地の現況により特例措置や評価額補正があり、計算間違いの原因となりやすいのです。まずは土地の評価額算出方法についてご紹介しましょう。今回は宅地のケースで考えます。

＞＞宅地の場合の評価算出方法
土地が都市部や住宅地（市街化区域）にある場合は、「路線価」が設定されています。「路線価」とさまざまな条件による「補正率」を土地の面積に乗じて評価額を算出します。

評価額＝路線価×各種補正率×面積

路線価＝1㎡あたりの価値を示すもので、国税庁のホームページで確認することができます（毎年7月に更新されます）。

各種補正率＝土地の形状や現状に合わせて評価額を補正するためのもの。
・奥行価格補正率
・側方路線影響加算率
・二方路線影響加算率
・間口狭小補正率
・奥行長大補正率
・不整形地補正率
・がけ地補正率

※その他にも無道路地、セットバックが必要な土地、私道、三大都市圏は500㎡以上・三大都市圏以外の地域は1,000㎡以上の地積規模の大きい土地の場合は割合評価を下げられる可能性がある。

＞＞倍率による方式
多くの土地は路線価が設定されておらず、固定資産税評価額に「倍率」をかけたものが評価額に。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に同封されている「課税明細書」で確認できます。

評価額＝固定資産税評価額×倍率

倍率＝国税庁のホームページに掲載されている「評価倍率表」で確認できる。

土地＋建物の場合は評価額はどうなるの？

土地に建物があった場合はどうなるのでしょうか。基本的には建物の「固定資産税評価額」に土地の評価額を加えたものが、トータルの評価額になります。しかし下記のような建物の用途・土地の面積の場合は、特例措置を受けられる可能性があります。

＞＞建物
有償で賃貸中の建物の場合、「貸家の評価減」により自宅や空き家の場合に比べて30％評価額を下げることができます。ただし空室分については貸家として認められません。もし床面積の半分に当たる部屋が空き家だった場合は30％×0.5＝15％の評価額減となります。

＞＞土地の場合
建物の用途と土地の面積が一定の条件を満たせば、「小規模宅地等の特例」措置を受けることができます。

居住用の場合
被相続人（亡くなった人）が住んでいた土地に適用され、330㎡までの面積について評価額を80％減額できます。特例を適用するには「被相続人の配偶者が土地を相続する」「被相続人と同居していた人が土地を相続する」「被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得する」のいずれかを満たすことが条件となります。

事業用の場合
被相続人が事業に利用していた土地（特定事業用宅地）に適用され、400㎡までの面積について評価額を80％減額できます。この特例を適用するには「相続開始前からその土地で事業を行っている」「相続税の申告終了までその土地で事業を継続する」の２点を満たす必要があります。

貸付用の場合
被相続人が貸していた土地に適用され、200㎡までの面積について評価額を50％減額できます。特例を適用するには「相続開始前から貸付を行なっている」「相続税の申告終了まで貸付を継続している」の２点を満たす必要があります。

（まとめ）
遺産の中でも大きな金額となる土地や建物。評価額の算出方法を知ることは、相続税の過払い防止だけでなく、将来の相続を見据え節税の方法を考えることにも役立ちます。次回は遺産総額をもとに相続税額を算出する方法を解説します。