税に関すること
超入門 賃貸住宅経営と消費税 ～これで分かる！超入門 賃貸住宅経営でおさえておきたい税の知識②～
消費税は消費全般に広くかかる間接税で、公平な税と言われています。
消費税は導入されて30年以上経過しますが、その間増税されつつも、消費税適用外になったものや、軽減税率が適用されるものなどがあります。賃貸住宅を建築して、賃貸住宅経営を行う流れの中では、「消費税が適用されるもの」と「適用されない」ものがあります。
今回は、賃貸住宅経営の中での消費税について、最も基本的な事について解説します。
消費税の変遷
1989年に導入された消費税。最初は3％でしたが、1997年に5％になりそれが長く続きました。2014年4月に5％から8％へ、2019年10月からは8％が10％となっています。スタート時に比べるとかなり上がった感はありますが、OECD加盟国の平均が20％近いことを考えると、日本は半分ということになります。
こうしたことから財政が厳しい日本政府はおそらく上げたい意向なのでしょうが、反対意見も多く、税率を上げたばかりということもあり、しばらくは現行の10％が続くのでしょう。
賃貸住宅に関する消費税
賃貸住宅用の建物を建てる時の建築請負契約にも10％（現行。以下同じ）消費税がかかります。外構工事、その他付帯工事関連費用にも消費税がかかります。例えば、工事費総額1億円ならば、1億1000万円になるわけですから、結構な負担感を感じます。
また、同様に建築された賃貸住宅を購入する際には、建物相当分にあたるものに対して消費税がかかります。
逆に、土地の売買には消費税はかかりません。「土地は消費されないから」という考え方のようです。土地の売買＝消費ではなく資産（資本）の移動と考えるということでしょう。
ちなみに、アメリカでは、土地にも建物にも消費税がかかりません。
一方、例えば土地を斡旋してもらう時などで不動産仲介業者を利用することがありますが、こうした時の仲介手数料には消費税がかかります。
居住用物件の賃料と消費税
次に、賃料についてです。
住宅賃料＝家賃には消費税がかかりません。1989年の消費税導入時には、消費税がかかっていたようですが、現在ではかかりません。「社会政策上、特別に非課税を掛けないもの」に該当するということで1991年以降、居住用の家賃には消費税がかかりません（特別に、という感じです）。同様に、住宅賃料に類するものとして、居住用物件の敷金、礼金、共益費などにも消費税はかかりません。また、更新料はサービスに対して支払うものなので、一見かかりそうですが、消費税はかかりません。
少しややこしいのが、駐車場や駐輪場の消費税です。家賃に含まれているものに関しては、消費税がかかりませんが、別契約で駐車場や駐輪場を契約している場合の賃料には、消費税がかかります。
ここまでの内容は、個人での契約でも法人での契約でも同じで、法人契約でも住宅家賃等に消費税はかかりません。そのため、社宅として企業と物件所有者の間でやり取りする家賃にも消費税はかかりません。
逆に、オフィス、店舗、倉庫などといった事業用の賃貸物件の賃料、その他類するものに消費税がかかります。
最後に、引っ越し費用は、どんな場合でも消費税がかかります。
ここまで、賃貸物件に関する消費税について述べてきました。
後半の賃料に関することは、ややこしいことも多いですが、多くのオーナー様は管理会社に委託されると思いますので、管理会社に任せておけばいいと思います。しかし、知識として知っておいて損はないと思います。
