賃貸住宅建築の時、最初にかかる2つの税金。印紙税と登録免許税について ～これで分かる！超入門 賃貸住宅経営でおさえておきたい税の知識③～

　このシリーズでは、自身が所有する土地に賃貸住宅を建てることをイメージして解説しています。

印紙税とは何か？

　土地や建物といった不動産を買う時に交わす「売買契約書」や建物を建てる時に交わす「建築工事請負契約書」には、収入印紙を貼らなければいけません。この収入印紙を購入し、貼り付け、印鑑（割印）などを押すことで印紙税を納入したことになります。

　所有する土地に賃貸住宅を建てるケースでは、建築会社（セキスイハイム等）とかわす契約書（建築工事請負契約書）に印紙を貼ることになります。契約書は基本2通（メーカー保存用とお客様保存用）用意するのが一般的です。その1通の契約書に貼る収入印紙は請負う側（建築会社）が用意し（＝印紙税を納入と同じ行為）、もう一通用の収入印紙は発注者（＝お客様）が用意します。収入印紙は、通常郵便局で購入します。役所や法務局でも売られています。最近ではいくつかの金額分の収入印紙が一部コンビニや金券ショップでも売られているようです。

　印紙税は、①不動産譲渡にかかる契約書や②請負にかかる契約書③継続取引の基本となる契約書④金銭や有価証券の受領書にかかるとされています。
　１つめは、不動産売買契約書に貼るイメージですが、これ以外にも所有する土地を賃貸する場合の賃貸借契約書や賃貸住宅の部屋を貸す賃貸借契約書にも必要になります。この際の印紙税＝収入印紙の代金ですが、1万円未満の取り交わし契約書の場合は必要ありません（＝非課税）が、1万円以上の場合、200円～60万円かかります。（時期や金額により、軽減される場合があります）
　２つめは、賃貸住宅を建てる等の建築工事請負契約書に必要なものです。こちらも1万円未満の契約書の場合は必要ありません（＝非課税）が、1万円以上の場合、200円～60万円かかります。（時期や金額により、軽減される場合があります）。
　４つ目は、飲食や何かを購入した際などに発行される領収書や有価証券などの受領書に貼る印紙です。こちら5万円以下は不要（＝非課税）で、200円～20万円かかります。

登録免許税

　次にかかる税金は、登録免許税です。
　不動産を取得、建物を新築するなど、不動産の所有者を明記する仕組みが「登記」です。土地や建物の場合は、「不動産登記簿」に「登記」する必要があります。

　土地は、基本的に誰か（個人・法人・国など）が所有しているものを購入するわけですから、土地を購入すると所有権移転が発生し、そのために「所有権移転登記」が必要となります。登記簿に掲載してもらう費用というべきものが「登録免許税」ということになります。
　登録免許税は、固定資産税評価額が基準となり、売買における取得では×1.5％となります（～23年3月末日まで軽減税率期間中のため、通常は2％）。

　相続により取得した土地の登録免許税は、通常は固定資産税評価額の0.4％ですが、現在は下記のように、免除されています。
　「相続（相続人に対する遺贈を含みます。以下同じです。）により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、平成30年４月１日から令和４年３月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税を課さないこととされています」（税務署パンフレットより引用）

　賃貸住宅や注文建物を新築した場合、あるいは分譲マンションや分譲住宅を購入した場合などに行う建物の登記が「所有権保存登記」です。これまでに登記されていなかった建物の所有権をはっきりさせるために行います。
　この際にかかる登録免許税は固定資産税評価額×0.4％となっています。こちらも、軽減税率が適用されます。以下、国税庁ホームページより引用です。「個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記は、0.15％となります。」ただし、登記後の軽減税率の申請ができないことや、市区町村からの証明がいること、50㎡以上の建物であること、などの規定がありますので、注視してください。