第3回【タイプ別の賃貸住宅経営のメリットとデメリット】

　土地活用には、建物を建てて貸すパターンと土地だけを貸すパターンに分けられます。
一般的な土地活用で多くみられる建物を建てて貸すパターンでは、「居住用物件＝賃貸住宅」と、「事業用物件」に分けられます。まず、これを整理しておきます。

建物を建てて貸す土地活用の主な種類

• ① 居住用物件を建てて貸すパターン
  賃貸住宅（アパートタイプ）
  賃貸住宅（RC：マンションタイプ）
  戸建賃貸住宅
• ② 事業用物件を建てて貸すパターン
  商業施設（流通小売業、飲食業など）
  複合型商業施設
  高齢者施設（介護施設など）
  医療施設
  オフィス関連施設
  ビジネスホテル
  倉庫
  トランクルーム　　　等。
• ③ 建物ではありませんが、設備を置くタイプ
  駐車場（コインパーキング）

賃貸住宅経営の概要

ここからは、セキスイハイムが最も得意とする、居住用賃貸住宅経営について述べていきます。

　住宅系の土地活用は最もポピュラーなものです。ある程度の人口（世帯）が暮らす地域では、賃貸住宅の需要が見込めます。
　また、比較的廉価な建物から大型建築まで、そのバリエーションは幅広く、土地のサイズや立地に応じて対応することが可能です。ここは大きなメリットです。事業系の建物を貸すパターンは、かなり場所を選びます。

　建て方により、マンションタイプやアパートタイプ、また賃貸併用住宅、サービス付き高齢者向け住宅などの居住用賃貸物件には色んなパターンがあり、地域市場性、同一エリアにおける物件数などにより、収益がベストになるパターンが選べます。
　さらに、居住用物件では、他の土地活用にくらべて、継続的に安定収益が見込める可能性が高くなっています。
　かつては、「アパート経営」と言われましたが、最近では「アパート」という言葉はあまり使いませんので、ここでは「賃貸住宅」で統一します。

賃貸住宅経営で期待できること

土地活用としての賃貸住宅経営では、以下のようなことが期待できます。

• 1）安定的な収入
  • ・賃貸住宅は賃料や空室率などがそれほど景気に影響されにくい特性がありある程度安定的な収入が期待できます。
• 2）税務対策
  • ・現行税制度では、居住用の住宅を所有することで土地の固定資産税は1/6、都市計画税は1/3 なります。（ただし、1戸あたり200m2までの部分は固定資産税評価額の6分の1に、また200m2を超える部分は3分の1に軽減となります。★税制度については、変更されることがあります。）
  • ・相続税の評価を低く抑えることができます。
• 3）資産承継
  • ・ご子息などに、「収益の期待できる資産」として、また「賃貸住宅事業」という形で承継できます。

賃貸住宅（アパートタイプ）経営のメリットとデメリット

　よく見かけるタイプの賃貸住宅です。建物の種類は様々ありますが、比較的低コストのものから、デラックスなものまでバリエーションが豊富です。また、セキスイハイムでは長年培ってきたノウハウを元に、入居者に受け入れられやすい内部仕様、外観になっています。

　メリットとしては、

• ・低コストで建物をおさえ、部屋数を確保することで、収益性が高いこと
• ・前述のように節税効果があること
• ・複数の部屋数があるため、空室リスク、家賃下落リスクの分散になること

　一方考えておくべきリスクは

• ・空室
• ・家賃下落
• ・管理のリスク（入居者トラブル、家賃滞納）
  これらは、一括借り上げ（サブリース）契約をすることでリスクが抑えられます。

　また、たいていの方はローンを組みますので、

• ・金利の変動リスクがあります。

賃貸住宅（戸建タイプ）経営のメリットとデメリット

　メリットとしては、

• ・それほど広くない土地でも建築が可能
• ・多少の変形地でも建築が可能
• ・一般的に一度入居者が付くと長く住んでもらえるために安定性がある。

　逆にデメリットは、

• ・アパートタイプ、マンションタイプと異なり1戸だけでは分散効果がない。

　想定しておくべきリスクについては、他の2タイプと同様です。