なぜ、築年数の古い賃貸住宅が
空室となるのか？

　古い賃貸住宅がなぜ空き家（空室）になるのでしょう？
　一見、当たり前のようなことですが、築年数が古くても、空室がほとんどない賃貸住宅も見られます。今回のコラムでは、「築年数の経った賃貸住宅の空室が出ないようにするためには、どうすればいいか？」につい考えてみます。

賃貸物件の選び方の変化

　賃貸住宅を選ぶ時、以前は希望エリアにある不動産会社（賃貸斡旋店）に行って条件を伝えて、担当者の方が「これらの物件はいかがですか」と2～3物件を提示されるパターンが一般的でした。このようなときに築年数が経った物件は、営業担当者が「築年数は経ってますけど、いい感じですよ」などとフォローをして、入居者を誘導していました。
　しかし、現在では圧倒的多数の方がサイト検索を事前に行い、入居者が「サイトに掲載されている、この物件を見たい」という流れで、進みます。検索サイトには、条件検索の項目には賃料、等と共に、「築年数」がありますので、築○○年以下と入力すると、たとえ物件の状況は良くても、候補から外れてしまいます。

賃貸斡旋会社との関係

　築年数の古い賃貸住宅においては、そもそも斡旋会社を通じた賃借人募集活動をきちんと行っていないというオーナーも多いようです。「賃貸、募集」とだけ書いた看板を外に掲げているだけ、というイメージです。リフォームも行わず、最低限の補修しか行っていない、半ばあきらめているような賃貸物件です。これでは、空室が埋まらないことも仕方ありません。管理会社との連携をしっかりとる、そして管理会社を通じて、入居者斡旋会社にきちんと動いてもらう、こうした対応は必須と言えます。

空室になる理由を考える

　ここからは、賃貸住宅斡旋会社などを通じて「きちんと募集活動」をしているという前提で、「賃貸住宅が空室になる理由」を考えてみましょう。

　理由は主に３つ考えられます。

• １）需要が減少したエリアの賃貸住宅
• 　人口動態の変化が最も大きな要因だと思われます。例えば行政施設や大きな工場等が移転したため需要に大きな変化が行ったなどといった例あります。
• 　また、直近の例では、新型コロナウイルスに伴い、大学の授業がオンライン化されたことにより、大学近くの物件で空室が出ているようです。一時的なことと思われますが、長引くと少し心配です。

• ２）賃料が適正でない賃貸住宅
• 　経年により賃料の減少に対する対応です。築年数が経っているのに、高い家賃のままですと、競争力がありません。もちろん、リフォームをするなどと努力すればこうした状況は改善されます。
• 　１で述べたような要因で需要が落ち込んでいる時、「家賃を下げる」や「敷金礼金などを抑える」をするかどうか悩むところですが、やはり空室が続くようですと、こうした賃料値下げを検討してもいいと思います。

• ３）設備、仕様が市場や周辺状況に比べ劣っている
• 　地震の発生確率の高いと言われているエリアはもちろんですが、全国的に旧耐震物件は敬遠される傾向にあります。旧耐震物件は築35年を超えていますので、今後の需要が見込めるようなら建て替えの検討をしてもいいと思います。
• 　また、水回り設備については、取り換えなど適切にリフォームが行われていればいいですが、そうでない物件も多いようです。リフォームは、可能な限り行うことは、空室リスク低減につながります。管理会社と綿密な打ち合わせを行い、対応するようにしましょう。

築年数の経った物件は、余程の一等地でないかぎり、競争力が落ちてきます。しかし、オーナー様と管理会社が一丸となって取り組めば、空室確率低減につながります。