不動産市況
2021年最新 公示地価を読み解く 新型コロナウイルスの影響はどれくらい？
3月23日夕方に21年分の公示地価が国土交通省より発表されました。
例年公示地価は、地価公示法に基づき3月20日頃に発表されます。公示地価の価格時点は1月1日となっており、つまり「1月1日時点の地価」を2人以上の不動産鑑定士が算定しその結果を3月に発表されるわけです。そのため今年分は、「新型コロナウイルスの影響が出始めて以降初の公示地価」ということになり、大きな注目を集めました。昨年に引き続き本コラム4月分は、公示地価について解説します。
6年ぶりのマイナス！
まず、全国の公示地価を俯瞰しておきます。
21年1月1日時点の公示地価は、全用途（住宅・商業・工業）の全国平均では前年比0.5％のマイナスとなり、昨年までの5年連続のプラスから一転、6年ぶりにマイナスとなりました。新型コロナウイルスの影響は大きく、三大都市圏（東京圏、名古屋圏、大阪圏）はいずれもマイナス、地方圏全体でもマイナスとなりました。
全国の標準地（＝調査地）25693地点のうち14959地点（58％）が下落、横ばいが5771地点（22％）で、上昇地点は4963地点で19％と2割に満たないという結果になりました。
全国の住宅地はマイナス0.4％（前年はプラス0.8％）、商業地はマイナス0.8％（前年はプラス3.1％）とともにマイナスですが、商業地の落ち込みの方が住宅地に比べ圧倒的に大きくなっています。また、下落地点の割合は、住宅地・商業地とも3大都市圏の方が多く、地方圏も過半がマイナスとなっていますが、大都市圏の方がより下落地点が多いという状況でした。
地価上昇の時は、大都市圏から波及的に地方圏もプラスになる流れでしたが、21年の公示地価では一気に全国的なマイナスとなりました。しかし、マイナスの幅は住宅エリア、商業エリア、オフィスエリア・・という「その土地の使われ方」により差があったことも今回の公示地価の特徴でした。また、様々な要因でプラスになっている所も散見されます。
3大都市圏の状況
3大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）では、全用途がマイナス0.7％（前年はプラス1.4％）、住宅地はマイナス0.6％（前年はプラス1.1％）、商業地はマイナス1.3％（前年はプラス5.4％）となりました。「このところ上昇幅に歯止めがかかってきました」とお伝えした昨年から一転、マイナスとなりました。
住宅地では、名古屋圏のマイナスが最も大きくマイナス1.0％、商業地では、大阪圏がマイナス1.8％、名古屋圏が1.7％で、東京圏はマイナスであるものの、その幅は3大都市圏では最も小さい状況です。
図１，図２をみれば、昨年までの連続した上昇が止まり、急ブレーキ感がハッキリと見えます。新型コロナウイルスの影響が色濃く出たことが伺えます。
回復はコロナショックの収束次第の大阪圏
昨年、大阪圏（大阪・京都・神戸などが中心）の住宅地では、3大都市圏での伸び率は最低（0.4％）だったものの、関西エリアはインバウンド観光客に人気のエリアという背景から、商業地は6.9％のプラスと3大都市圏で最高の伸びを示していました。
昨年の本コラムで、「大阪圏の商業地はコロナウイルスによる外国人観光客の大幅減少の影響をモロに受けそうですので、来年の公示地価では下がらないまでも、上昇率は大きく低下すると思われます」と書きましたが、結果的にはマイナス1.8％となってしまいました。
大阪の主要商業エリアでは下落幅が20％台のところも5地点見られ、商業地下落率の上位10地点のうち８地点が大阪市内、1地点が京都市内となり、このことは大きくメディアが取り上げました。昨年36.1％も上昇した大阪駅隣接の梅田の地点では、今年はマイナス8.4％と振れ幅の大きさが目立ちます。
言うまでもありませんが、土地を含め不動産の価値は、「いかに多くの方に使われているか」が大きく影響します。使う人が（一時的だとは思いますが）減った不動産の土地の価値は下がるという事です。
新型コロナウイルスの影響が収束し、国内観光客とともにインバウンド観光客が戻るまでは、大阪圏の商業地の地価は、厳しい状況が続くものと思われます。
地方圏の状況
次に地方圏の様子をみてみましょう。
地方中核4市（札幌・仙台・広島・福岡）では、全用途平均がプラス2.9％（前年はプラス7.4％）、住宅地はプラス2.7％（前年はプラス5.9％）、商業地はプラス3.1％（前年はプラス11.3％）となり、いずれもプラスになりました。
ここしばらく続いた大幅上昇ではなくなりましたが、広島市を除けば堅調な上昇を続けています。
しかし、3大都市圏を除くすべての地方圏（上記4都市も含む）では、全用途平均がマイナス0.3％（前年はプラス0.8％）、住宅地はマイナス0.3％（前年はプラス0.5％）、商業地ではマイナス0.5％（前年はプラス1.5％）となり、マイナスとなりました。商業地は4年ぶりのマイナス、住宅地は3年ぶりのマイナスでした。
住宅地 都道府県別の上昇率
最後に、各都道府県別に住宅地の地価を見てみましょう。
都道府県別に見ると、住宅地ではプラス（横ばい含む）が1道8県の９つ、それ以外の38都府県でマイナスとなりました（昨年のマイナス数は24）。近年大きく伸びていた沖縄ではプラスは維持しているものの、上昇幅は大幅に小さくなりました。
まとめ
商業地に比べて、落ち込みが少なかった住宅地ですが、新型コロナウイルスが地価に与えた影響は全国に及びました。
9月に発表される都道府県地価（価格時点は7月）と重なる地点（同一地点）の地価を見ると、20年前半に落ち込みを見せていたものの、後半（7月以降）は±ゼロとなっている地点が多く、21年の後半以降は回復基調になるものと思います。
執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所
