不動産市況
土地活用における賃貸住宅経営の優位性
土地オーナーの方が遊休地を活用して賃料収入を得る、いわゆる「土地活用」にはどのような種類があるのでしょうか。
土地だけを貸すタイプ、建物を建てて土地と一体で貸すタイプがありますが「土地活用」のイメージは後者でしょう。この中では、賃貸用住宅か事業用物件（店舗・倉庫・医療施設・ホテルなど様々）かで大きく分けることができます。今回の原稿では、なぜ、最も多くの土地オーナーが賃貸住宅経営を行うのか、その優位性について検討します。
建物を貸すか、土地を貸すかの分類
遊休地、保有土地の活用を行う場合、まず「土地だけを貸す」か「土地に賃貸用建築物を建築して貸す」の2択になります。後者が広く行われている「土地活用」ですので、のちほど詳しく解説します。
所有土地の周辺で月極駐車場や建設資材や建築機械置場として需要が見込まれる場合、土地を貸すことで、地代を得ることができます。これらは大掛かりな建物を建てませんので、投下資本が少なくすみます（注：駐車場は固定資産税や都市計画税の軽減がありません）。
また、土地を企業等に事業用として貸す際には、期間を定めて土地の事業用定期賃貸借契約を結びます。この契約は10年以上50年未満と定められており、期間契約満了後建物を取り壊したうえで、土地が返還されます。定期借地では言うまでもありませんが借地契約期間中は自分で使用できません。
賃貸住宅経営を行うオーナーが多い理由①安定した需要と賃貸住宅バリュエーション
賃貸住宅系の土地活用は最もポピュラーなものです。土地活用として建築される賃貸用住宅を大きく分ければ、アパートタイプ、マンションタイプ、戸建タイプの3種類あります。また、自宅と兼用する賃貸併用住宅や高齢者向けの賃貸住宅もあります。
土地活用での賃貸用物件の建築で賃貸住宅が多い理由として、ある程度の人口（世帯）がいる地域では、賃貸住宅の需要は見込めること。また、比較的廉価な建物から大型建築まで、そのバリエーションは幅広く、土地のサイズや立地に応じて対応することが可能です。さきに述べたようにいろんな賃貸住宅パターンがありますので、地域市場性、同一エリアにおける物件数などにより、収益がベストになるパターンを選択します。
居住用物件では、他の土地活用にくらべて、継続的に安定収益が見込める可能性が高くなっています。
理由② 賃貸住宅の建て方によるメリット
賃貸用住宅で最も多く見られるのは「アパートタイプ」と呼ばれる、ハウスメーカーやアパート専業メーカーが建てる2～3階建て、総戸数6～10戸程度の賃貸住宅です。
ハウスメーカーが建築するアパートタイプの賃貸住宅の多くは、建築部材の多くを工場で製造し現場で組み立てるプレハブ工法で建築されます。そのため、以下の3つのメリットがあります。①工事期間が相対的に短く（短工期）、②出荷品のため品質が安定し（高品質）、またオーダーメイド建築と比較して③安価で建築することができます。そのため、賃貸住宅建築という「投資」に向いている工法といえます。
また、セキスイハイムが採用しているユニット工法は、プレハブ工法をさらに進化させたもので、ユニット工法では可変性が相対的に高く、加えて家づくりの大半を工場で行うことで、現場での作業を減らし、上記3つのメリットのレベルをさらに向上させた工法と言えるでしょう。ただし、かなり完成されたものをトラックで運ぶため、搬入経路が確保できない（道が狭いなど）場合は、建築することはできません。
理由③ 賃貸物件の運営管理がラク
もちろん、賃貸住宅という建物を所有するわけですので、当然維持管理の労力がかかります。また、賃貸住宅を運営するという点では、運営管理（入居者管理）も必要となります。このうち、建物管理は維持・メンテナンス・清掃などです。自身で行ってもいいですし、管理会社に外注してもいいでしょう。また、運営管理（PM）は、具体的には入居者の募集、入退去の契約関連業務、退去立ち合い、修理修繕対応などです。こちらも外注することができます。
さらに、管理会社（サブリース会社）とマスターリース契約を結ぶことで、契約期間内の空室や賃料下落のリスクを減らし※、建物管理・運営管理も合わせて任せるという制度も充実していますので、サブリース契約を結べば、賃貸住宅の運営管理は、「ほとんどなにもしなくてよい」という状況になります。
※家賃は定期的な見直しを行います。また、当該見直しとは別に、借地借家法第32条に基づき、家賃が減額される場合があります。
最後に
ここまで、「なぜ、多くの土地オーナーは有効活用で賃貸住宅を選ぶのか」について解説しました。主な理由は3つになりますが、それ以外にも、オーナー個人の状況にもよりますが、節税効果が期待できる、資産継承が有利、といったメリットもあります。
これから「土地の有効活用」をお考えの土地オーナーは、ぜひ一度資料などを取り寄せたり、セキスイハイムの担当者などにご相談して、「なぜ、土地オーナーは賃貸住宅経営を選んだのか」の実例を見るといいと思います。
執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所
