不動産市況
22年最新 基準地価の分析
新型コロナウイルスの経済に与える影響が徐々に収まりを見せ始めており、不動産の需要が高まりを見せています。
そんな中、2022年の都道府県地価調査（基準地価）が9月20日に公表されました。2022年の基準地価では、経済活動が正常化している中で、住宅や店舗などの需要は順調に回復傾向にあり、それがどれくらい地価に反映されているのかに注目が集まっていました。
全国の状況
2022年の基準地価では、全用途全国平均は、＋0.3％で3年ぶりにプラス（前年は－0.4％）となりました。住宅地全国平均は＋0.1％（前年は－0.5％）、商業地全国平均は、3年ぶりのプラスとなり＋0.5％（前年は－0.5％）。
住宅地の全国平均が1991年以来31年ぶりにプラス（＋0.1）となったことが、大きな話題となりました（新聞などでも大きく取り上げられていました）。1991年と言えば、バブル期において地価が最も高かった年です。
全国的に地価の回復傾向が進んでおり、住宅地は新型コロナウイルスの影響が起こる前の状況に戻ったという状況です。一方、商業地は回復上昇基調にあるものの、上昇幅は新型コロナウイルスの影響前（2019年）に比べるとまだ小さいという状況です。
３大都市圏の概要
3大都市圏では、全用途平均、住宅地、商業地、3年ぶりにいずれも全てプラスとなりました。全用途平均では、3大都市圏（東京圏・大阪圏・名古屋圏）全体で、＋1.4％（前年は＋0.1％）となり、上昇幅が拡大しました。
住宅地においては、3大都市いずれも前年比でプラスとなり、商業地においても昨年は東京圏、大阪圏でマイナスでしたが、いずれもプラスとなりました（詳細は後述）。
大都市部においては、特に生活利便性の高い地域では、住宅需要は堅調で、低金利環境が継続し、住宅取得支援策（例えば、住宅ローン減税）などが需要の下支えとなり、住宅地地価上昇が顕著になっています。
次に、商業地では、昨年は大阪圏ではマイナスでしたが、今年は東京圏、大阪圏、名古屋圏ともプラスとなりました。個人需要の持ち直しから店舗需要等は回復傾向であり、都市部において再開発事業が依然活発で、こうした地域では期待感から周囲も含めて地価上昇傾向が続いています（詳細は後述）。
住宅地の状況
ここからは住宅地と商業地に分けて見ていきます。まずは住宅地からです。
圏域別では、東京圏では＋1.2％（前年は＋0.1％）、大阪圏0.4％（前年は－0.3％）、名古屋圏＋1.6％（前年は＋0.3％）となっています。
地方では、地方圏全体－0.2％（前年は－0.7％）で、これは過去15年を遡ってもマイナス幅は最小でした。また地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）に限ると、＋6.6％（前年は＋4.2％）となりました。
直近5年の4大都府県（東京都・大阪府・愛知県・福岡県）にフォーカスしてみると、図１のようになります。主要都市の住宅地においては2020年の落ち込みは一時的なもので、変化率は、概ね（影響前の）2019年を超える水準になっています。
商業地の状況
つづいて、商業地についてです。
国内観光需要、ビジネス需要が回復しつつある状況で、さらにインバウンド需要も回復のキザシが見えてきていることで、人気ある繁華街などでは上昇に転じた地点も見受けられるようになりました。こうした状況により、昨年調査から上昇幅が拡大した地域が多く見られました。
東京圏では＋2.0％（前年は＋0.1％）、大阪圏は＋1.5％（前年は－0.6％）、名古屋圏は＋2.3％（前年は＋1.0％）となりました。3大都市圏が全てプラスとなるのは3年ぶりでした。
商業地においても、地方圏の上昇が顕著となっています。
地方圏全体では－0.1％でプラス圏には届きませんでしたが、昨年は－0.7％でしたので、回復基調にあります。地方4市（札幌・仙台・広島・福岡）に限ると＋6.9％となり、3大都市圏よりも大きな上昇率となっています。
直近5年の4大都市（東京都・大阪府・愛知県・福岡県）の商業地地価の変動率を見ると、図２のようになります。昨年は4大都市でやや違いが見られましたが、今年は概ね似たような数字となっています。
大都市部、地方主要都市部の商業地地価の上昇の背景には、「海外投資家による物件取得意欲が旺盛な事」、があげられます。海外投資家から見れば、我が国の不動産投資においては、対ドルでの円安が有利に働いていることに加えて、調達金利と利回りの差が他の主要都市よりも大きく取れている、という状況です。現在の日本の金融緩和政策が続く間は、この傾向が続くものと思われます。
2023年はどうなる？
2023年の都道府県地価ですが、少なくとも前半（2022年年末まで）は、現在プラス圏の地域は上昇幅拡大、現在マイナスの地域では回復基調で推移するでしょう。後半（2023年の上期）は金融緩和が継続され、低金利が続けば上昇幅が大きくなると思います。22年後半から23年の不動産市況は、金利の行方に左右されるでしょう。
（本文、図表とも、データは全て国土交通省「令和４年都道府県地価調査」より）
執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所
