不動産市況
21年度最新路線価について
7月1日に2021年分の路線価が国税庁より発表されました。
土地の価格は、「公示地価」、「路線価」「基準地価＝都道府県地価」等の公的に発表されるものと、実際の取引価格である「実勢価格」といったものがあります。このうち、「路線価は」、国税庁が発表する「税」を算出する際の基準となる価格です。
相続などで重要な指標となる路線価
路線価は、細かく言えば、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」に分かれます。土地活用をされている方にはとても関心の高い相続税や贈与税、また不動産を所有すれば納める必要のある固定資産税の算定基準となるものです。公示地価を元に算出されており、価格時点は1月1日（公示地価と同じ）で、「相続税路線価」は概ね公示地価の80％（税務署が算定）、「固定資産税路線価」（市区町村が算定）は概ね70％が目安とされています。この度（7月1日）発表された路線価は「相続税路線価」で、「固定資産税路線価」は3月1日に発表されます。
メディアの報道などで、一般的に「路線価」といえば、7月に発表される「相続税路線価」を指すことが多いようです。
今回発表の路線価（相続税路線価）は、2021年1月1日以降に発生した相続や贈与において、相続税額や贈与税額算定に影響する重要な数字となります。いうまでもなく、年単位で路線価等は変わりますが、こうした税の算定基準となるのは、発生した時点の数字で、申告した時点の数字ではありませんので、注意が必要です。また、路線価を元に土地に関する税が算出されますが、しかし特定条件や奥行距離等による補正、その他その計算方式はかなり複雑ですので、税理士などの専門家に相談するといいでしょう。
路線価（あるいは、路線価が設定されていない土地の評価倍率）は、全国にある宅地、田、畑、山林を対象として定められています。ここでいう、宅地とは、住宅地だけでなく、商業施設やビル、工場など、その用途にかかわらず、「建物の敷地となる土地」を指します。
また、借地に対しては、固定資産税は掛かりません（借地に建つ建築物には掛かります）が、借地権を相続や贈与する場合などに、相続税や贈与税が掛かります。そのため、借地にも路線価が定められており、「借地権割合」により算出します。路線価に対して一定のパーセントを掛けて算出するわけです。この割合は、A~Gまでの記号で示され、A=90％で以下10％ずつ減っていきます。
それでは、ここからは21年分の路線価について見てみましょう。
全国平均では6年ぶりの下落
21年分の路線価（標準宅地）の全国平均は前年比0・5%減と6年ぶりの下落となりました。これは、いうまでもなく、新型コロナウイルスの感染拡大による影響が大きく、とくに都市部商業地では、オフィスや商業系テナントの需要減少等が要因と思われます。
都道府県別でみると、東京都や大阪府は7年ぶりの下落で、全国では39都府県で下落、上昇は7道県にとなっています。前年は21都道府県で上昇しましたので、大幅に減ったことになります。
県庁所在地の最高路線価
都道府県庁所在地の最高路線価をみると、上昇したのは前年より30減っての8都市となりました。一方、下落したのは、前年の1都市から22都市に増え、全国的に新型コロナウイルスの影響が出たことがうかがえます。
最も上昇したのは、仙台の中心部で前年から＋3.8％でした。昨年の上昇率のトップが＋40.8％（沖縄県那覇市の路線価最高地点（久茂地3丁目、国際通り）でしたので、比較するとトップでさえ上昇幅が大幅に低くなっています。ちなみに、那覇市の最高地点（同じ）ですが、今年はマイナス1.4％となりました。
詳細は、下記サイトを検索すれば、皆さまが所有されている土地の路線価が検索できます。
https://www.rosenka.nta.go.jp/
ご参考ください。
昨年同様、修正はあるのか？
さて、昨年、話題となった路線価の期間中（年）の修正ですが、今年も可能性があるかもしれないことを、国税庁が示唆しています。
路線価は1月1日時点の評価額（7月に発表されるもの）が年間を通じて適用されます。しかし、国税庁は2020年には、同年7～12月分について、コロナウイルスによる影響で20％を超える大幅な地価下落が見られたとして、大阪市の中心部繁華街など13地点で減額修正を行いました。21年分に関しても、地価変動等に柔軟に対応できるよう動向調査を実施するようです。
昨年の路線価の価格時点（2020年1月1日時点）以後に、新型コロナウイルスの影響が広がりました。つまり影響がなかった時点の路線価だったわけです。そのため、7月以降分の減額修正が一部地点で行われました。
しかし、今年の路線価は当然ながら新型コロナウイルスの影響が強く出ています。そのため、おそらく減額修正はないものと思われます。
執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所
