不動産市況
賃貸経営は管理会社との連携がカギ
土地活用としての賃貸住宅経営において、契約までは「どんな間取りにしようか」、「どれくらいの資金が必要か」、「どんな会社に依頼しようか」、そして「どれくらいの収益性があるのか」など、多くの方が毎日あれこれと悩みます。
しかし、建築してからは、管理会社にまかせっきりにしている方が多いようです。確かに、賃貸住宅経営は「管理会社に任せれば、たいして手間がかからない」というのが、良いところでもありますが、いうまでもなく建築してから経営のスタートです。
賃貸住宅を建築することは、つまり投資をするというリスクを取るわけですから、収益（＝リターンを得る）の管理をきちんと行い、そして「リターンの最大化を図る為の努力をする」ということを考える必要があり、管理会社との連携が重要となります。
収益性向上の３つの視点
賃貸住宅経営における収益性（＝リターン）の最大化を図るためには、以下の３つの視点が重要となります。
1つ目は、「収入の拡大を図る」、2つ目は、「支出の最小化を図る」、3つ目は、「将来の資産運用を考える」ということです。ここで、カギとなるのが管理会社の担当者との関係性です。
以下、これら３つの視点について考えます。
収入の拡大を図るために
「収入の拡大」は、もちろん賃料を適切に得ることがスタートです。収益シミュレーションを立てた賃料、空室想定に収まることです。たとえ、サブリース契約を結んでいたとしても、この想定内に収まることが重要となります。
次に考えたい事は、入居者が退去するタイミングで、賃料値上げを検討することです。もちろん、周辺の需給バランスにより、下がる可能性もあるわけですから、競争優位に立つことが必須になります。
ここでは、管理会社との連携（親密な関係）が求められます。サブリース契約による家賃保証を除き、多くの場合、電話やメールなどで、「次の入居者募集の際には〇万円で募集することでいかがでしょう」という連絡が入ります。管理会社としては近隣成約事例や相場から適正家賃を判断し、少しでも早く次の入居者が決まることで、空室期間を短くし、賃料未収を抑えたいという思いで対応します。
管理会社との連携がキッチリできていれば、収支を良くするにはどうすれば良いか、じっくり話し合いをすることをおすすめします。例えば、「相場より高い家賃であっても少し反応をみてみよう」と管理会社に逆提案をしてみてもいいでしょう。こういう提案にしっかりと応えてくれる管理会社を選びたいものです。
管理会社と連携して支出を抑える
賃貸住宅の運営における支出は、シミュレーションで大まかな想定ができます。セキスイハイム（あるいは系列の管理会社）のようにこれまで多くの物件を手掛けた会社ならば、想定もキッチリとシミュレーションしてくれます。
主な支出としては、管理費用（外注）、税金、保険などになります。また、入退去に伴う原状回復費用（のうち、オーナー負担分）は正確な額は読みにくいものですが、事前に見ておけば、ある程度はカバーできます。
また、修繕計画や住設品の入れ替え期などもだいたい想定できますので、物価上昇などは予想が付きにくいですが、ある程度の見通しを立てることができます。
しかし、例えば築15年程度たった物件では、エアコンや給湯器、ガスコンロなどに不具合が起こる可能性が高くなります。こうした場合、入居者は管理会社に連絡、管理会社が状況を確認して、修理で済むものなのか、交換の必要があるかを判断します。一般的な管理会社の場合、「入居者から使えないと連絡があったので、交換します。費用は〇〇万円です。」という連絡が来ます。このような時に、まだ修理で対応可能な場合はすぐに交換するのではなく、管理会社による修理で済ますことができれば、費用は抑えられますし、いったん修理で対応してその後に交換すれば、その期間分支出が先伸びになります。
このような対応をお願いできるかどうかは、管理会社との関係が密かどうかで決まります。これは一例に過ぎず、他にもこのように管理会社との関係により支出を抑えることができるような例は多く見られます。オーナーの立場に立ち、場当たり的でない対応を取ってくれる管理会社（担当者）に物件管理はお願いしたいものです。
将来戦略を考えるパートナー
土地活用としての賃貸住宅経営では、代々の土地に建つ収益物件である賃貸住宅を子孫に承継するかたも、多くいらっしゃいます。このように「資産をどうするか」について、いつかは考えなければならない時が来ます。このような将来戦略のアドバイスは、管理会社もしくは建築会社の担当者に相談することになります。
しかし、管理会社は「物件管理・入居者管理をスムーズに行う」ことが主たる業務のため、「資産運用のアドバイス」をできる方が少ないようです。また、建築会社の中にも、建物については詳しいけれども資産活用のアドバイスが苦手な方もおられます。このような担当者にあたれば、いい将来戦略を推進することは難しくなります。このような場合には、管理会社、建築会社の中でしっかりとアドバイスできる信頼できる担当者を紹介してもらうといいでしょう。担当者個人との関係強化も重要ですが、管理会社や建築会社との関係を密にしておけば、こうしたこともスムーズに行うことができるでしょう。
実績ある大手企業ならば、こういう時にも安心でしょう。
執筆者一般社団法人 住宅・不動産総合研究所
